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by chintaikanfc

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仲介業や代理業について、インターネットと不動産賃貸仲介業での捉え方は少し違っているように思えます。

私の個人的な印象ではあるとお断りして、このことについて書いてみたいと思います。

前回の記事(「自社サイトの活路に悩む」)で書いたように、インターネットには初期から、個人個人が直接コミュニケーションを行うことができる、無駄な流通行程を省略してビジネスができる、というような仲介や代理の存在を取り払うことができるという、理想論のような議論が存在します。

ですが、実際には膨大な情報を個人が得ることができるようになったことで、かえって情報をどのように扱えばいいのかに困ることになり、適切な情報のフィルタリング(選別)機能・サービス・代理人が必要であることが改めて認識されました。以前ご紹介したポータルサイトや個人の希望する情報を取りまとめて提供するキュレーション・サービスの存在はそれを示しています。

ひるがえって不動産賃貸仲介業はどうでしょうか。

賃貸新聞の記事やネットで書かれているものを読むと、仲介業者は淘汰されなくなることはないものの、減少していき、仲介業務は、物件管理会社が行ったり、直接マッチングサイトを利用した家主さんとのやり取りになるのでは、という声がよく見られます。

単純な類似点を見るだけの比較はほとんど意味が無いという前提ではありますが、ポータルサイトやマッチングサイトなどのインターネットの各種情報技術が仲介業をなくすという議論は、一見先ほどのインターネットでのトレンドに逆行しているように思えます。

ですが実際のところは、これらの情報技術が人間に変わって直接取引をサポートする、いいかえると仲介のあり方が変化するということではないかと思えます。

ですが、そうだとして人間による仲介業が先細りしてなくなっていくというよりも、エンドユーザーにとりより有用な仲介業者が必要になってくるのではと、素人目には思えます。

上記の管理会社や直接取引でも問題は残っています。

管理会社が仲介業務を担っていくことは、物件を管理する会社が直接仲介する点で物件への知識や責任は申し分なく好ましいことではあります。ですが、このことでエンドユーザーの希望より自社の物件を優先させるのではないかというような構造的な問題の懸念はおそらく残ると思われます。

また、家主さんとエンドユーザーが直取引を行う点についても、各々がその能力を持っているのであれば、インターネットの初期の理想がそのまま実現することになり素晴らしいことだといえます。ですが、すべての家主さんとエンドユーザーが、物件や契約に関する知識を持っているとはいえず、一部の経験豊富な方たちで行われることになりそうです。

値段も決して安くなくその選定にもインターネット上のデジタルなデータだけでは明らかに情報が足りないよう不動産という「手強い」商品には、私がそれをメインにする組織に属しているからという理由を超えて、仲介業者という専門家が必要に思えます。

インターネットの本質的な動きに影響を受けながらも、不動産という特殊な性質の商材とそれを取り扱う業界の論理がどのように変化していくのでしょうか。

引き続きこの流れを追っていきたいと思います。


それでは。

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by chintaikanfc | 2016-04-30 18:09 | 社内

細切れタスク

前回のブログでは大きな問題解決のための調査を行っていると書きましたが、もう一つ悩んでいることがあります。

私の持っている「細切れタスク」の数がかなり肥大してきて、意識の外に追いやることができない、というものです。


「タスク」とは「仕事」とか「課題」などを意味することばです。

ですので「細切れタスク」とは、「小さな仕事」というような意味になりますが、私は、現在メインでない緊急度の低い、ないし、重要度の低い、大小様々な仕事を、一日の一定時間を確保し、そこで計画的に消化していくものをそう呼んでいます。

たとえば私達の部署で今抱えている細切れタスクというと、

1. 次回のサーバーレンタル費用を3ヶ月後に支払う
2. 社内全PCのWindows10へのアップデートを7月までに行う
3. 期限はないけれど賃貸館サイトのプログラムの書き直しを行う

こんなものがあります。

なぜ「一日の一定時間を確保し、そこで計画的に消化していく」のかという疑問を持たれるかもしれません。

それについては、こういう事情があります。


「1.」は、ちょっとした事務作業ですが、レンタル費用を支払わないと、サイトがいきなり見れなくなってしまう点で絶対失敗できない重要度のある仕事です。といいつつ期限は今すぐではないので緊急度は高くありません。

ただ、期限の把握を怠り、数日後に期限を迎えることが分かったとなると、一気に経理処理の依頼を出したりと、緊急度が最高になります。


「2.」は、Windows OSを無料で10にアップデートできるので全社で行おうというものですが、期限の7月までに対応をすませる必要があります。

入れなくても構わないので重要度としてはそれほど高いものではありませんが、実施する場合もすぐという緊急性はないものの、

・アップデートに必要な事前調査
・テスト
・60台もの全社のコンピュータをアップデートするために必要なスケジューリング
・実際の作業

などのまとまった分量の作業をあらかじめ準備したり、実際進めていく必要があり、メインタスクの合間に計画的に対処していく必要があります。


「3.」は、賃貸館サイトで動いているプログラムコードは現時点では特に問題はないのですが、今後機能追加などをする場合は明らかに問題が発生するような書き方を当時せざるを得なかった箇所があります。

期限はないものの機能追加は必ずあるはずなので、時期を見て書き直し備える必要があります。

これは現時点では緊急度も重要度も高くありません。ただ機能追加がいつ必要になるかはわかりません。必要になった途端に書き直しの分量は結構な範囲に及ぶので、メインタスクを脅かすようなものになり、緊急度、重要度が一気に最高になります。


といった具合に、細切れタスクは今真っ先に取り掛かる必要がありません。また私たちは常にメインとなるタスクに集中しています。ですので、細切れになりそうなタスクは、「今度でいいか」と無計画に後回しにしてしまいがちになります。

メインタスクへの注力にばかり「かまけている」と、いずれある細切れタスクの緊急度・重要度が最高になり、メインタスクを脅かすくらいにまで大きく炎上し、業務を停滞させてしまうことになります。

そうならないためにも、こうしたタスクを日々着実に効率的につぶしておきたいということです。


さて、私の細切れタスクを先日数えてみると、40ほどになりました。ここまでくるともうさばくことができません。タスクのリストを見るのも嫌になり、見なくても常に意識に残ることになり、メインタスクを行っている際も、気になってくる状態になってきます。

ということで、現時点で「本当に実施しないといけないものは何か」の観点で、検討しなおし最低限のものだけ細切れタスクのリストに残すことにしました。残りは必要かもしれないけれどどうせ後回しにしてしまうのだから、と一旦タスクのリストから外してしまうことにしました。


こうした細切れタスクへの対処法なのですが、

・ほんとうに必要なのかときどき検討する
・メイン業務が忙しくとも一定の時間を「確実に」毎日確保し対応する
・重要度・緊急度が高くなるリミットを定期的に確認する

ことだと考えています。
まさに、「言うは易し」です…。


それでは、このくらいで。

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by chintaikanfc | 2016-04-16 18:21 | 社内

自社サイトの活路に悩む

ウェブサイトで調べ物をしようとすると、情報を集約したポータルサイトの存在が当たり前になっています。その状態で競合することとなる自社サイトを運営していく方法はどこにあるのかについて、頭を悩ませています。

情報システムの及川です。


2月に賃貸館サイトのモバイル版公開をした後、雑務をしながら次の自社サイトの準備として様々な調査を行っています。

その目的は、現時点で弊社サイトの問題点をどうやって改善するかというものです。

不動産賃貸業界だけでなく、ウェブ上では自社でウェブサイトを持つジレンマが発生していると私は考えています。

簡単には、検索サイトの検索結果では、メーカーなどの垣根を超えた情報の集約を行うポータルサイトの存在が圧倒的になり、自社サイトを運営する意味が問われているというものです。

その前提として、以下の様なものがあります。

インターネットでは、

・ すでに個人で扱える以上の膨大な情報が溢れている
・ デジタルな情報ゆえ現実の世界では難しかった、競合するメーカー製品など商品の比較を容易にしかも徹底的に行える状況になった

これらの背景から、各業種の情報を、網羅的に集約し効率的に比較検討できるようなポータルサイトがいまや必須となってきています。

ところで、「ポータルサイト」とは、

インターネットを利用するユーザーが最初にアクセスするサイト

といいうような意味になります。
ポータルサイトは、様々なジャンルに存在します。

一例として、

・ Yahoo!(検索、ニュース)
・ 価格コム (各業種小売業者の価格比較)
・ Amazon、楽天 (家電、映画・音楽ソフト、その他)
・ ZOZO Town (ファッション)
・ じゃらん (旅行)
・ SUUMO、Home's (不動産)
・ iTunes Store (デジタル音楽・映画、スマートフォンアプリ)

などがあります。
いずれも耳にしたことがあるようなものばかりで、このように様々な業界でポータルサイトがすでに圧倒的というかなくてはならない空気のような存在になっています。

このことについて、弊社が主な業種にしている不動産賃貸仲介業の場合で考えてみます。

弊社の直営店舗は、兵庫県の姫路~神戸までのエリアをカバーしていますが、このエリアに関するキーワード「賃貸 西明石」「賃貸 垂水」などで検索すると、上位出てくるのはすべてポータルサイトとなっています。

弊社のサイトもすべてでないものの多くのメインとするエリアでは、1ページ目には上がってきますが、これらポータルサイトよりは下になります。

また、検索結果だけでなく、実際サイトを利用してみても、ポータルサイトで実際部屋探しをしてみると、優れた比較機能や圧倒的な物件数によって、一度このサイトに来てしまえば、他で部屋探しを考えようと思わないようなものになっているとユーザーは考えてしまうでしょう。

このような状況で、各メーカーや小売業者などが自社サイトを持ち、そこで商品検索機能を持つことがどれほど意味があるのかと思うと、消極的な意味しか持てなくなると考えてしまうのも自然なことだと思います。

そうした状況で、ポータルサイトだけが絶対なのか?というのが、現在私が頭を悩ませている問題となります。

なかなか難しいものの突破する糸口はあるのでではと、七転八倒しています。

今回はこのくらいで。



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by chintaikanfc | 2016-04-04 17:25 | システム